Земельні спори: доповнення, зміни й додаткові угоди до договорів, а також роль органів самоврядування у спірних правовідносинах

 Під час аналізу практики Вищого господарського суду у земельних спорах за грудень минулого року насамперед привертає увагу хибна правова позиція орендодавця в окремих справах, а також імплементація практики Європейського суду з прав людини у вітчизняне судочинство. Крім того, слід зважати на обгрунтування нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Неупущена вигода

Виконуючи функції щодо ведення Державного земельного кадастру, орган виконавчої влади не може не визнавати чи оспорювати право осіб на землю в розумінні ст.15 Цивільного кодексу.

Розглянувши 15.12.2015 справу №909/77/15, ВГС роз’яснив, що поняття «сторона справи» і «сторона спору» не є тотожними, а помилкове визначення позивачем сторони спору не змінює суті існуючого спору. Орган державної реєстрації прав є неналежним відповідачем у спорі про визнання права власності на земельні ділянки, отже, вимога про захист права шляхом «визнання права» стосується неналежного відповідача, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.

Звертаючись до суду з позовом про визнання недійсними рішення міськради та укладеного на його виконання договору оренди земельної ділянки, прокурор повинен довести наявність негативних наслідків, зумовлених прийняттям та укладенням цих документів.

У постанові від 8.12.2015 (справа №908/917/14) ВГС роз’яснив, що, звертаючись до суду з вимогою про визнання рішення та договору недійсними, прокурор повинен підтвердити наявність негативних наслідків, зумовлених їх прийняттям та укладенням, наприклад неотримання бюджетом коштів, порушення конкурентних засад передання земельної ділянки в оренду, порушення прав третіх осіб, тощо, а не лише посилатися на формальне порушення норм закону. Невстановлення судом порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів держави у зв’язку з прийняттям міськрадою спірного рішення та подальшого укладення на його підставі договору оренди земельної ділянки є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.

Умова договору оренди землі, за якою орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю суму упущеної вигоди в розмірі орендної плати за весь період з дати прийняття рішення про передання земельної ділянки в оренду до моменту набуття чинності відповідного договору оренди, не суперечить законодавству.

У справі №925/967/15 ВГС своєю постановою від 9.12.2015 роз’яснив, що спірні положення умов договору не суперечать приписам стст.152, 156, 157 Земельного кодексу стосовно того, що власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки, а також що збитки власникам землі та землекористувачам відшкодовують юридичні особи, які використовують земельні ділянки. При цьому положення як земельного, так і цивільного законодавства прямо не забороняють урегулювання відносин щодо відшкодування неодержаних доходів у договірному порядку.

Правочин щодо розпорядження землею підлягає оцінці в межах розгляду окремого спору, а не в межах спору про правомірність державної реєстрації відповідних прав.

Розглянувши справи №911/1252/15 (від 1.12.2015), №911/1837/15 (від 11.12.2015) ВГС роз’яснив: оскільки відповідне право виникає після державної реєстрації на підставі договору, то порушення права позивача щодо користування спірними земельними ділянками виникло у зв’язку з оформленим у вигляді договору волевиявленням власників земельних ділянок стосовно розпорядження ними та за умови чинності укладених договорів оренди не може бути відновлене шляхом «визнання права оренди земельних ділянок та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень», що є підставою для відмови в задоволенні вказаних позовних вимог.

У разі відповідності запропонованого орендарем договору оренди землі рішенню міськради про його укладення та постанові КМ від 3.03.2004 №220, за умови невиконання міськрадою вимог ст.181 Господарського кодексу, відповідний договір може бути визнаний укладеним в судовому порядку.

Своєю постановою від 9.12.2015 у справі №917/758/15 ВГС роз’яснив: оскільки після закінчення дії договору за наслідками звернення товариства до міськради про поновлення договору оренди землі міськрада прийняла рішення «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок», то на підставі такого рішення у сторін виник обов’язок укласти відповідний договір оренди земельної ділянки на умовах, визначених указаним рішенням. У разі незгоди з певними умовами запропонованого орендарем договору міськрада, враховуючи вимоги ст.181 ГК, не була позбавлена права надати в належні строки протокол розбіжностей, у тому числі щодо розміру індексації нормативної грошової оцінки землі.

Прийняття органом місцевого самоврядування рішення про подовження орендарю строку користування земельною ділянкою не може бути єдиною підставою для задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Постановою від 1.12.2015 у справі №904/1868/15 ВГС роз’яснив: оскільки умови договору оренди земельної ділянки передбачали його укладення на 3 роки, а рішенням міськради орендарю подовжено (поновлено) право користування земельною ділянкою до 10 років, то позов про визнання укладеною додаткової угоди до відповідного договору фактично тягне за собою внесення змін до договору оренди стосовно строку його дії, що суперечить положенням ст.33 закону «Про оренду землі». Крім того, ВГС звернув увагу, що позивач звернувся із цим позовом за межами трирічного строку, передбаченого договором оренди.

Заперечення щодо необгрунтованості даних, наведених у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, можуть бути перевірені господарським судом під час вирішення спору про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати.

У справах №№922/1744/15 та 922/117/15, що розглядалися 1.12.2015, ВГС роз’яснив: механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів передбачений Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11. При цьому суд звернув увагу, що оцінка залежить, зокрема, і від коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо). Разом з тим ВГС наголосив: законодавство не надає витягам з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок статусу правових актів, що потребують скасування та визнання недійсними в судовому порядку.

Криза не привід

Пропозиція орендодавця встановити орендну плату в розмірі 5% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки не суперечить приписам пп.288.5.1, 288.5.2 Податкового кодексу.

Постановою від 15.12.2015 у справі №916/2665/14 ВГС роз’яснив: орендодавець, запропонувавши визначити для цього виду функціонального використання земель орендну плату в розмірі 5%, обгрунтував це тим, що такий відсоток затверджено (з урахуванням рекомендацій спеціально створеної робочої групи) рішенням сесії депутатів ради, яка діє від імені й в інтересах всієї громади міста. Орендар (відповідач) не запропонував під час розгляду справи в переддоговірному спорі іншого розміру відсотка, заперечуючи позовні вимоги повністю, через відсутність, на його переконання, законних підстав для внесення змін до договору, отже, не довів необгрунтованість установлення орендної плати в новому розмірі.

Орендна плата за ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а тому зміна у встановленому порядку нормативної грошової оцінки землі є підставою для внесення відповідних змін до спірного договору.

У справах №910/4424/15-г (від 9.12.2015), №922/3702/14 (від 8.12.2015) ВГС роз’яснив, що нормами законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у випадках, установлених договором або законом. Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати, зокрема внаслідок зміни у встановленому порядку нормативної грошової оцінки землі, є підставою для внесення відповідних змін до договору оренди.

Скасоване в судовому порядку як протиправне рішення міської ради про встановлення нової нормативної грошової оцінки землі є нелегітимним з моменту прийняття, тому воно не може породжувати жодних правових наслідків, зокрема у вигляді внесення змін до договорів оренди землі в частині визначення розміру орендної плати.

У постанові від 24.12.2015 у справі №913/497/15 ВГС роз’яснив: відповідно до приписів ст.215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення вимог, установлених чч.1—3, 5, 6 ст.203 цього кодексу, а згідно зі ст.203 ЦК зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, отже скасування в судовому порядку рішення міської ради про встановлення нової нормативної грошової оцінки землі є підставою для визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди землі щодо визначення нового розміру орендної плати. Початком перебігу строку позовної давності для звернення з відповідним позовом є дата набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовано рішення міськради, що було підставою для укладення спірної угоди.

При визначенні об’єкта оренди в договорі необхідно вказувати кадастровий номер земельної ділянки, а до договору, укладеного до внесення відповідних змін до ст.15 закону «Про оренду землі», вносити відповідні доповнення.

Розглянувши 8.12.2015 справу №922/3702/14, ВГС дійшов висновку, що з урахуванням приписів ст.15 закону «Про оренду землі» така істотна умова договору, як об’єкт оренди, повинна містити відомості щодо кадастрового номеру земельної ділянки, а тому є законним унесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині визначення її кадастрового номеру.

Доповнення договору оренди землі новими положеннями має бути мотивоване посиланням на існуючі умови цього договору та норми закону.

Розглянувши 2.12.2015 справу №922/3869/14, ВГС роз’яснив, що позовні вимоги про внесення запропонованих позивачем змін до договору оренди стосовно:

• доповнення його такими підставами перегляду орендної плати, як зміна коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, та зміна нормативної грошової оцінки;

• сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки;

• права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі укладеною в зміненій редакції не можуть бути задоволені, оскільки вказані зміни позивач просить унести за відсутності обгрунтування в позовній заяві. Зокрема, такі новації не стосуються зміни нормативної грошової оцінки землі, на яку позивач посилається в підставах позову, а чинне законодавство не містить прямих вказівок щодо необхідності внесення таких коректив до договору оренди землі.

Погодження в договорі обов’язку компенсації орендарями витрат з інженерної підготовки та гідронамиву території (котрі не є пайовою участю) як умови отримання земельної ділянки в оренду не суперечить вимогам закону.

У справі №910/15642/14 (від 10.12.2015) ВГС роз’яснив, що приписи п.7 розд.V «Прикінцеві положення» закону «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачають необхідність приведення у відповідність до вимог цього закону саме договору про пайову участь, а не договору оренди земельної ділянки. Адже відповідно до п.5 ст.40 закону витрати на придбання та виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, облаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій не враховуються в договорі пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту.

Фінансова криза в країні не звільняє орендаря від виконання зобов’язань щодо орендної плати, систематичне невнесення якої є підставою для припинення договору.

Постановою від 17.12.2015 у справі №925/195/15 ВГС роз’яснив, що факт порушення відповідачем умов спірного договору у зв’язку з невнесенням орендної плати за землю більш ніж півтора року, з огляду на приписи стст.31, 32 закону «Про оренду землі», ст.141 ЗК, ст. 651 ЦК, свідчить про правомірність позовних вимог про розірвання договору оренди. Посилання на укладення під час апеляційного провадження мирової угоди не може бути взяте до уваги, оскільки процесуальним законодавством не передбачене право суду апеляційної інстанції затвердити таку угоду. Посилання ж на фінансову кризу в країні визнано таким, що не звільняє від належного виконання зобов’язань за договором оренди землі.

Розірвали в суді

Невчинення міськрадою дій на виконання свого ж рішення про припинення договору оренди шляхом його розірвання є підставою для розірвання такого договору в судовому порядку.

Розглянувши 23.12.2015 справу №916/1157/15-г, ВГС пов’язав наявність правових підстав для задоволення позову про розірвання відповідного договору з тим, що фактично земельною ділянкою та нерухомим майном користується новий власник, орендар добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, а законодавством та умовами договору передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору. Аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 6.06.2011 №11/227, 19.06.2012 №36/368-9/63, 20.08.2013 №18/5005/12936/2011. Однак суд апеляційної інстанції, зазначивши, що на момент звернення позивача спірний договір оренди вже був припинений відповідно до ч.3 ст.7 закону «Про оренду землі», відступив від правової позиції, викладеної у висновках ВС, проте мотивів цього не навів.

Договір про спільний обробіток землі, укладений між військовою частиною та фермерським господарством, за відсутності погодження з місцевим органом виконавчої влади підлягає визнанню недійсним.

У справі №915/554/15 (від 24.11.2015) ВГС роз’яснив, що оскільки земельна ділянка, залучена військовою частиною до спільної діяльності з фермерським господарством за договором про спільний обробіток землі, належить до категорії земель оборони, а при укладенні вказаного договору сторонами не було дотримано визначеного законом порядку передання в користування земель такої категорії (договір укладено за відсутності погодження з місцевим органом виконавчої влади — обласною державною адміністрацією, як вимагають приписи ст.4 закону «Про використання земель оборони»), то оспорюваний акт суперечить вимогам п.3 ч.5 ст.20, ч.2 ст.65, ч.4 ст.77 ЗК, ст.4 згадуваного закону, що згідно зі ст.215 ЦК є підставою для визнання недійсним такого правочину.

Дозвіл на будівництво об’єкта містобудування не є документом, що засвідчує право власності чи право користування (оренди) земельними ділянками.

Розглянувши 24.11.2015 справу №924/252/15, ВГС роз’яснив: обраний позивачем спосіб захисту порушених прав шляхом визнання незаконним рішення міськради, яким затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано земельну ділянку в оренду іншій особі, не забезпечує реального захисту його прав, оскільки право власності або право володіння земельною ділянкою грунтується на правовстановлюючих документах, яких позивачем не надано.

Розгляд адміністративним судом справи про затвердження нормативно-грошової оцінки земель міста не є підставою для зупинення провадження у господарській справі про внесення змін до договору в частині орендної плати та інших умов.

У постанові від 16.12.2015 у справі №922/4144/14 ВГС роз’яснив: під неможливістю розгляду справи слід розуміти те, що господарський суд не може самостійно встановити обставини, які встановлюються іншим судом в іншій справі, у зв’язку з непідвідомчістю або непідсудністю іншої справи даному господарському суду, одночасністю розгляду двох пов’язаних між собою справ різними судами або з інших причин. Підстави для зупинення провадження у цій справі відсутні, оскільки розгляд адміністративним судом спору, предметом якого є затвердження нормативно-грошової оцінки земель міста, не може бути перешкодою для встановлення усіх істотних обставин у даній господарській справі.

Суд може зупинити провадження у справі про стягнення збитків за користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів до розгляду взаємопов’язаної справи.

У постанові від 24.12.2015 у справі №916/2198/15 ВГС роз’яснив: оскільки предметом розгляду є вимога прокурора про стягнення з ПАТ збитків, розмір яких установлено актами комісії, котрі були затверджені рішенням виконавчого комітету міської ради, що є предметом оскарження в адміністративній справі (тобто в межах адміністративної справи розглядатиметься питання законності зазначеного рішення виконкому, яким було затверджено визначений комісією розмір збитків), такі справи пов’язані між собою предметно, адже вирішення спору по суті у відповідній адміністративній справі може вплинути на результати розгляду цієї справи.

У судовому рішенні можливим є посилання лише на рішення, в яких суди схильні до відповідного тлумачення законодавчих положень, котрими врегульовано подібні відносини або в яких був загальний підхід національних судів у таких справах.

Розглянувши 29.12.2015 справу №916/983/13, ВГС роз’яснив, що обраний прокурором спосіб захисту не відновлює порушеного права, оскільки в разі задоволення заявлених позовних вимог право користування спірною земельною ділянкою не припиняється, тому позов, предметом якого є скасування розпорядження про затвердження проекту землеустрою та відведення земельної ділянки ТОВ на умовах оренди, не може бути задоволений. Що стосується доводів прокурора, що у справах №№6-162цс15, 6-319цс15 ВС по-іншому застосував норми матеріального права, то ВГС звернув увагу на

 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Редакція газети «Правое дело» та «Штекель проти України» від 5.05.2011, де зазначено, що в рішенні національного суду можливим є посилання на рішення українських судів, у яких останні схильні до відповідного тлумачення законодавчих положень, котрими врегульовано подібні відносини, або в яких був загальний підхід у таких справах (п.56), та, що відповідне тлумачення або загальний підхід національних судів у таких справах має впливати на прийняття рішення в подібних відносинах.